2010年04月24日
Ｊ−ＲＥＩＴ（リート、不動産投資信託）の株価が低い本当の理由。。 〜ＲＥＩＴが、倒産する可能性は本当に！！あるのか？？〜
今回も！！
・Ｊ−ＲＥＩＴ（リート、不動産投資信託）投資徹底特集です♪
さて、Ｊ−ＲＥＩＴの投資価格は、、
・２００７年に比較すると、、
→ 『約３分の１』以下！！まで、
価格が暴落している！！
のですが、、
果たして！？
・ここまで売られる『根拠』があるのでしょうか？？
・株価が『３分の１』になったというと、、、
株式投資でいうと、、
→ 『倒産』も心配される程の株価下落だと思います。。
果たして、、
・不景気になると、、
→ リートが倒産する可能性があるのでしょうか？？
ご安心下さい♪
当コンテンツをお読みになればわかりますが、
→ その可能性は非常に低い♪
と言っておきましょう。
もし！！
ＲＥＩＴが潰れる！！のであれば、、
その前に！！
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ついに！！中国株投資でも、、
→ 『特定口座対応♪』の時代が到来！！
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その前に！！
・日本中のビル・マンションオーナーが、
→ 倒産する！！ことでしょう。。
何故ならば、、ＲＥＩＴの方が、
普通のビル・マンションオーナーよりも、
・立地条件や、
・グレードの面で、
→ 競争力の高い物件♪
を保有しているからです。
また、さらに！！
一般的に、
・Ｊ−ＲＥＩＴのレバレッジは、
→ 『２倍程度』です。
つまり、半分は自己資金で投資しているのです。
しかし、一般的なマンションオーナーなどが行っている、
→ いわゆる、『不動産投資』では、、
→ 『レバレッジ＝５倍程度』まで！！
資金を借りて投資しているのも、ザラです！！から、
もっと、もっと！！リスクが高いですよね？？
イメージとしては、
・５０００万円の物件を、
→ １０００万円自己資金 ＋ ４０００万円銀行借入れ
というイメージでしょうか？？
なので、
・ＲＥＩＴは、レバレッジが低く、比較的安全なのです♪
まあ、当然！！
・不景気になると賃料が下がる傾向になり、
→ 売上げが低下する。。
ことは、確かです。
しかし、賃料は、、
→ 徐々に下がることはあっても、
突然！！何割も下がる。。
という、事態は考えられません。
また、契約期間中は、
→ 賃料水準は据え置き♪
ですから、比較的安定しているのです♪
よって、むしろ！！
・リートの方が、株式投資で投資する！！一般企業よりも、
→ 業績が安定的なのです♪
たとえば、
・一般企業は、、少し景気が悪くなるだけで、、
→ 業績が赤字に転落したり。。
→ 配当金が無配になったり。。
しますよね〜〜！！
その点、ＲＥＩＴは、、
不景気で、業績が悪化し、、
→ 配当金が少なくなることはあっても、、
一気に！！赤字になって、無配に転落することは、、
→ 考えにくいのですっ！！
このように、、
・Ｊ−ＲＥＩＴの業績は、一般的にみられているよりも！！
→ かなり安定しているのです♪
株式投資よりも、安定しているのですねっ！！
なので、我々、個人投資家にとっては、
→ 投資資金の一部を振り分ける！！
価値のある投資先だと思います♪
しかし、投資市場においては、、
→ このように評価されていないようです。。
Ｊ−ＲＥＩＴの投資価格は、、
・２００７年に比較すると、、
→ 『約３分の１』以下！！です。。
何故！？
・Ｊ−ＲＥＩＴの投資価格がここまで暴落しているのでしょうか？？
おっさん、個人的には、、
・魅力的な投資商品として、まだまだ一般化していない。
個人投資家にとって、
ポートフォリオの一部として、価値があるものだと評価されていない。。
（「打倒！金持ち父さん」において、『ＲＥＩＴ特集』頑張りますっ！！笑）
そして、、何よりも！！
・ＲＥＩＴは、不景気時に潰れるのではないか？？という『不安』
が根本にあると思います。。
一般的には、景気悪化により、、
→ 新興・中堅不動産企業の倒産。。
が相次いでおりますから、、
・ＲＥＩＴも、倒産の可能性があるのでは？？
と、想定し、、不景気時には、
→ ＲＥＩＴは、近づかないでいた方がいいだろう。。
と、世間では、みられていることでしょう。。
確かに！！
・Ｊ−ＲＥＩＴにおいても、、
ニューシティレジデンスなど、、
→ 運営会社の怪しいリートが倒産しました。。
しかし、、
優良リートへ投資する限り！！
・リートが倒産する可能性は、『ゼロ』に近い♪
と断言できます！！
何故ならば、、ＲＥＩＴとは、、
・不動産ポートフォリオみたいなもので、、
基本的には、経営リスクは、あまり関係ありません。
運営している、スポンサー企業とは、会社として、
→ 完全に！！切り離されておりますから、
スポンサー企業の業績など、関係ないのです！！
簡単なイメージとしては、
・賃料から、まず管理費を引いて、
→ そして、借入資金の『金利』を銀行に支払い、
→ あとは、全部！！投資家の利益なのです♪
なので、、
ガツンと！！業績がマイナスになる要素がないのです。
また、借金面でも、、
レバレッジが２倍前後ですから、、
個人の不動産投資のように、、
→ 無理なファイナンスをして、倒産する可能性は低い！！のです。
そして、保有している物件は、
・一流物件♪ですから、、賃料も、いきなり半減する。。
などという事態も考えにくいです。
なので、世間一般が考えているよりも、、
→ リートの業績は安定しているのです♪
確かに、、現在は、不景気ですから、、
→ 賃料が少し低下している。。
→ 物件の稼働率が低下している。。
ことは事実！！です。
しかし、これについても、
景気が良くなれば、、
・賃料が上昇し、
・稼働率も上昇する！！
ので、業績が一気に向上するのです♪
なので、ここで大切なのは、、
・不景気に本当に、潰れないのか？？？
ということだけですね！！
おそらく、リートの業績は、今が最悪！！でしょう。。
よって！！
『最悪』の時ですら！！
→ リートは安定していて、潰れない！！
と評価できれば、、
→ リートの投資価値は上がりますよね？？
そこで、今回は！！
現在の『最悪』の時における、
リートの企業分析を行ってみましょう♪
おっさんのポートフォリオである、
・森ヒルズリート投資法人（３２３４）を例に分析していきましょう♪
→ 『森ヒルズリート投資法人 果たして赤字転落はありえるのか？？』
|
おっさんのオススメ
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（※参考：『ＳＢＩカード徹底分析レポート♪』）
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おっさんは、
「打倒！金持ち父さん」を通じて、、
微力ながら、、早、６年にわたって！！
力の限り全力で！！ 情報発信してまいりました♪
『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です！！
どうか、
お読み頂き♪
そして、投資を通じでご参加頂き♪
さらに！！
・ご友人
・ご家族
といった、身近な人へご紹介頂き♪
行動にうつしていこうではありませんか！！
We can change our Japan!!
日本の繁栄をもう一度！！
