2009年03月17日
不動産投資で、理詰めで億万長者になる方法♪ 〜大不況の今こそ！！金森重樹さんの著作で学ぼう！！〜
本日は、久しぶりに！！
『読書のすすめ』からのネタ♪
→ おっさんのオススメ図書からです♪
不動産投資で有名な！！
→ 『金森重樹』さんの著書である、
→ 『借金の底なし沼で知った お金の味』
という本を読みました。
おっさんが、
金森さんを知ったのは、
２００５年に、
『１年で１０億つくる！不動産投資の破壊的成功法』
という、
不動産投資の本を読んだ時です♪
金森さんは、
不動産投資のパイオニアであり、
・個人投資家目線で！！
→ 不動産収益のキャッシュフローを重視した♪
・必ず！勝つべくして、勝つ♪不動産投資法
を実践されてます。
いわゆる、
・DCF法（ディスカウント･キャッシュフロー法）
を用いた不動産評価方法で、
不動産を徹底評価！！し、
→ 投資価値のある物件だけに厳選して投資する方法です♪
おっさんも、当時、
金森さんの著書を読んで、
→ まさに！！目からウロコでした♪
・リスクを考慮して確実に計算された利回り × レバレッジ
にて、
→ 確実に！！キャッシュフローを回らせる！！
つまり、
『お金を確実に、しっかりと働かせる！！方程式♪』
だったからです。
不動産投資に少しでも！！
興味がある方にとっては、
必読の一冊だと思います♪
かなり、オススメです♪
→ 『１年で１０億つくる！不動産投資の破壊的成功法』
さて、今回の一冊は、
金森さんの３年ぶりの！！新刊なのですが、、
その名も、
※サブプライムなんて関係ない！！
おっさんも投資大成功！！
→ 『年間＝６．７％』の配当金を受け取り続けてま〜す♪
あの『レジャーホテル・ファンド』がついに！！
→→ 『NEO HOPE』に進化して！！待望の復活です♪
※応援よろしくお願いします♪ → 人気ブログランキングへ
『借金の底なし沼で知った お金の味
〜25歳フリーター、借金1億2千万円、
利息24%からの生還記〜』
と、何とも恐ろしい、、題名ですね。。（汗）
題名の通り、この本では、
金森さんが、
２５歳のフリーターだったころに負った。。
→ 莫大な！！借金と、
それから１０年かけて！！
→ それを返済する！！
までの人生の旅路を記したものです。
・まさに、、人生のどん底であった。。
金森さんが、どうやって！！
→ その危機を脱して！人生を成功させたか？？
というノンフィクションのお話です。
「お金は、無慈悲な主人公だが、
有益な召使いにもなる。。」
「お金に支配される人生を歩む人と、
お金を利用して生きる人との決定的な違いは何なのか？？」
金森さんは、
『理詰めで億万長者になる方法♪』を見つけ出した！！
わけですが、どのように実行に移すのか？？
などなど、
今回の一冊もかなり勉強になりました♪
是非、楽しんで読まれて下さい！！
『借金の底なし沼で知った お金の味
〜25歳フリーター、借金1億2千万円、
利息24%からの生還記〜』
さて、同書の中から、
面白い内容がありましたので♪
一つご紹介します。
・財閥系、鉄道系を除く、マンションデベロッパーは、
→ １０年〜２０年のサイクルで、必ず、入れ替わる！！
というお話です。
つまり、
・三井不動産とか、
・東急不動産などの大手企業以外は！！
→ １０〜２０年以内に潰れる！！
ということですね。
この法則、何ででしょうね〜〜？？
個人投資家の皆様は、わかりますでしょうか？？
確かに！！
２００８年の世界金融危機以来、
・上場企業を含めた、マンションデベロッパーが、
→ 次々と！！倒産してますよね〜〜。。（汗）
金森さんの分析では、
これには、しっかりとしたわけがある！！
というのです。
不動産は、原則として、
→ 『売り』から入れない！！
というのが最大の原因なのです。
株式投資や、商品先物とかは、
『空売り』をしておいてから、
→ 買い戻す！！ということが可能ですが、、
不動産の場合は、
・まず、買ってからでないと、、、
→ 売れないですよね。。
どういうことかというと、、
マンションを建てる場合、
土地を仕入れてから、建物が完成して、
お客さんに引き渡すまでに２年ぐらいかかるわけです。
これが、地価が上昇！！している局面では、
２年前に仕入れた安い値段の土地に、
ウワモノを建てるので、
現在の地価を前提として、マンションを販売した場合は、
→ 開発の利益に地価の値上がり分の利益がのってきます♪
しかも、事業のスタートは、
・土地代金の手付け分の１０％さえあれば、
→ あとは銀行の借入を使ってどんどん開発することが可能です。
なので、地価が上昇していく局面では、
マンションデベロッパーは、
少ない自己資金で数十億円単位のビジネスが可能♪になって、
破竹の勢いで！！
成長していくことが可能なのです。
しかし、一方で、
成長はしているものの、、
建物の中間金とか、
完成時の残代金の建設会社への支払い、
また建物がお客さんに引き渡された後の銀行への返済などで、、
いつもお金がなくてピーピーしているのもこの業界の特徴です。
つまり、、、
→ 黒字なのに、、お金がない！！
という状態ですね。。
会計的には、
・PLでは、利益が出てているのに、、
・CF、キャッシュフローは慢性的に赤字。。
という状態です。
つまり、
・どんなに急激に成長していても、、
・どんなに巨額の売り上げを立てていても、
→ いつも資金繰りが大変！！
なのが、
『デベロッパー』という事業の宿命なのです。。
しかし、、いつかピンチは訪れます。。
・地価の下落局面になった時に、、、
２年前の土地の仕入れより、
販売時点での土地の価格の方が安くなっています。。
それを販売価格に転嫁してしまうと、
相場より高いマンションになってしまうため、誰も買いません。。
そうなってくると、、
現在の価格で売った場合には、
ウワモノの利益で、土地の下落分をカバーできなくなってしまい、、
販売の鈍化、業績悪化のため、、
→ 銀行への返済ができなくなり、
→ 一気に！！資金ショートしてしまい、倒産してしまうのです。。
前期も、今期も、営業黒字。。
→ でも！！いきなり倒産。。
というのがこの業界の特徴なのです。。。
おっさんも、これまで、
不思議に思っていたのですが、、
→ これで謎が解けました♪
・マンションデベロッパーは、レバレッジをかけている。
→ 事業が悪い方向へいくと、、一気に業績悪化。。
・土地は買いからしか入れない。。
→ 土地が下落したら、含み損決定。。
というビジネスモデルですから、、
→ 周期的に訪れる、土地の下落局面で、、
耐えられなくなった。。企業から、、
→ 倒産していくのですね〜〜。。（汗）
つまり、簡単にいえば、、
・レバレッジをかけて投資していて、、
→ 土地が下落すると、含み損に耐えられなくなり倒産。。
ということです。
つまり、信用取引で、レバレッジをかけ過ぎて、、
→ 株式市場が暴落して、、破産。。
という例えと同じなのです。
こうして、、
・財閥系、鉄道系を除く、マンションデベロッパーは、
→ １０年〜２０年のサイクルで、必ず、入れ替わる！！
のですね〜〜。。
我々、個人投資家としましては、、
→ 新興マンションデベロッパーへの投資
には十分に気をつけましょうね♪
こんなエピソード以外にも、
沢山♪勉強になる知識がつまっておりますので、
どうかお楽しみに！！
『借金の底なし沼で知った お金の味
〜25歳フリーター、借金1億2千万円、
利息24%からの生還記〜』
PS.景気後退なんて、、関係ない！！
→ 不況期下でも、確実に！！需要のある♪
→ ビジネスへ投資するファンドへ投資しませんか？？
→ 『レジャーホテル・ファンド』、オススメです♪
ついに！！大ベストセラー獲得♪（笑）
沢山のご支持を頂き♪
既に！！『２６１７名』の個人投資家の皆様にご愛読頂きました♪
→ おっさんの小冊子、『賢明なる投資家のためのFX投資』
あなたも近い将来、
５００万円以上の金融資産を築くことができるでしょう♪
応援よろしくお願いします♪ → 人気ブログランキングへ
おっさんは、
「打倒！金持ち父さん」を通じて、、
微力ながら、、早、６年にわたって！！
力の限り全力で！！ 情報発信してまいりました♪
『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です！！
どうか、
お読み頂き♪
そして、投資を通じでご参加頂き♪
さらに！！
・ご友人
・ご家族
といった、身近な人へご紹介頂き♪
行動にうつしていこうではありませんか！！
We can change our Japan!!
日本の繁栄をもう一度！！
