2008年10月18日
森ヒルズリート法人（３２３４） 徹底分析！！ 〜長期的には決定的に割安♪と判断！！REITへの投資は、スポンサー会社を選別することが必要不可欠！！〜
REIT市場が暴落！！しております。。
２００７年５月の、
→ 『２５００ポイント』オーバーから、、
現在、２００８年１０月では、、
→ 『７５７ポイント』、、と、
なんと！！
・『約３分の１〜４分の１』
になっております。。
株式投資でいう、、PBR、
・純資産倍率でみると、、
→ かなりの割安水準になっていると思います♪
しかし！！
REITの場合、
大注目！！「打倒！金持ち父さん限定」太っ腹企画♪
『スター為替』への口座開設で、なんと！！
→ 『最大８万２０００円分』キャッシュバック中♪
→ さらに！！おっさんのオススメ本、 『グリーンブラット投資法』も追加プレゼント中♪
応援よろしくお願いします♪ → 人気ブログランキングへ
運営会社が、、ある程度、
・銀行から資金を借りて、投資している！！ことから、、
最近、倒産している、、不動産企業のように、、
→ 銀行からの資金借り換えを拒否されてしまえば、、
→ REITの運営が困難になってしまう場合があります。。
先日、mkuriba4649さんより、
下記のようなご質問を頂きましたので、
今回は、おっさんが投資している、REIT、
森ヒルズ投資法人（３２３４）を徹底分析しま〜〜す♪
参考：『森ヒルズ投資法人へ投資しました！！』
おっさん さんへ
いつも楽しく読んでいます。
１、貴兄ご指摘のとおり、米国住宅
市場は前年同期比で２割弱しか
下げ止まっておらず、来年ぐらいまで
は、下がり続けるなどの報道があり
ます。
２、ただ、日本・米国ともREITの利回
りはかなり魅力的な数字になってお
り（日本で１０％弱）、ここから下
は買い向かっても大丈夫なように
思います。貴兄のご意見いかが
ですか。以上
森ヒルズ投資法人の株価は、、
10月17日現在、
・２８７１００円となっております。
さてさて、最近のトピックスとしては、、
9月29日に、
筆頭株主である、森ビルが、
・一口当たり＝５０００００円で、
（500,000円／９月１６日終値 446,000円の『１１２．１％』）
・２９４００口、
・合計＝『１４７億円』
の第三者割当増資を行いました♪
ちなみにおっさんは、、
→ ５７４０００円で投資。。（泣）
今回の増資は、、
株式投資でいえば、、
→ 自己株式が割安になりすぎた時の、、
→ 『自社株買い♪』みたいなものですね。
これにより、
親会社（スポンサー会社）、森ビルの持ち株比率は、、
・『１５％』から、
→ 『３０．７％』 となりました。
当然！！
REITの場合、増資により、、
一株当たりの資産が、、希薄化してしまうことから、、
欲を言えば！！
・一株あたり純資産 ＝ ５７３９８９円よりも、、
→ 高い価格で！！
増資してもらいたかったものですが、、
・世界金融恐慌
・日本での不動産市況悪化
の現在、、
→ 銀行による不動産への貸し渋り。。
が、激しくなっておりますから、、
上記の価格で、増資してもらっただけでも、、
既存株主としては、
→ ありがたい♪です。
だって、
現在の金融市場において、、
公募増資をしたら、、一体どんな値がつくのか？？
→ 想像するだけでおそろしいですからね〜〜。。(汗)
やはり、、親会社である、
森ビルがしっかり♪しておりますから、
いざという時に！！
・親会社からの資産注入が期待できる♪REITは安心感がありますね♪
森ビルの企業情報をみてみると、
ここ５年間の業績は、、
・売上高 １５００〜２０００億円
・経常利益 １８０〜３４０億円
・資本金 １０億円
・利益剰余金 １４８６億円
・自己資本比率 ２２．７％
の優良企業です♪
今後の５カ年計画ですと、、
さらなる！！経営安定を目指し、
・自己資本比率＝２５％
を目指しており、
・不況の時こそ！！足元を固めるぞ〜〜〜。
という、意気込みが垣間見えます♪
不動産業の場合、、
・好景気時には、目立ちませんが、、
不況時になった時に、、借入金の金利負担が大きくなり。。
→ 債務超過に陥る。。
というのが、、
一般的なサイクルですよね〜〜。。（泣）
今回の不動産不況も、、
・銀行による借入金借換えを拒否され、、
黒字にもかかわらず！！
→ アーバンコーポレーションのように倒産してしまう。。。
企業が、残念ながら登場しています。。
特に、、日本では、、
低金利状態が長く続きましたから、、
・低金利を武器に！！
レバレッジをかけて、利益をあげてきたわけですが、、
いざ、、事業環境が悪化すると、、
・大きなレバレッジをかけている分、転落も早いですね〜。。
やはり、、おっさんも含めですが、、、
・投資環境が悪化した場合に、乗り切れる！！ぐらいの、、
→ レバレッジコントロールが必要だと痛感しました。。
我々、個人投資家も含めて！！
『冬の時代』を乗り越えられる企業こそが！！
→ 強い企業なのでしょうね〜〜。。
いやいや、、
今回の金融恐慌、、
大きな代償を支払いましたが、、、
→ かなり勉強になりました♪
特に、、不動産業の場合は、、
多少、、ROEが下がろうとも、、
・不況時に備えた、自己資本こそが！！
→ 企業の身を守る♪手段なのでしょうね。。
さて、お話を戻します。
森ヒルズREITの株価は、
10月17日現在、
・２８７１００円
一方で、
一株あたり純資産は、、
→ ５７３９８９円ですから、、
『PBR＝０．５０』
と、かなり割安です♪
配当利回りは、、
１４０００円×２回／年 ですから、、
＝ 『９．７％』と、
かなりの高配当です♪
テナントの稼働率は、
・オフィス ＝ ９６．９％
・住宅 ＝ ９２．９％
と、かなり順調。
しかし、、森ヒルズの物件は、
→ 高額のプレミア物件が多いことから、、
今回の金融恐慌により、、
→ 今後、短期的な稼働率低下が予想されます。。
何せ、、リーマンなど、、
外資系金融業を代表とした、
高給サラリーマンが、、現在、ピンチ！！ですからね〜〜。。
また、現在の借入金は、、
・長期 ４３０億円
・一年以内返済の長期 １５０億円
・短期 ２００億円
・社債 １００億円
の合計８８０億円となっております。
森ビルによる増資が完了し、
短期的な資金調達に問題はないと思いますが、、
今後の森ヒルズ法人の財務戦略としては、、
・リファイナンス（債務借換え）リスクを軽減するとともに、、
・長期借り入れの比率を高めることで、運営の安定化を確保する！！
という方針とのことです。
金融恐慌により、、
・資金の借り入れの厳しい環境が続きますから、、
→ 長期借入金へのシフトにより、
→ 経営の安定化を目指して欲しいですね♪
森ヒルズREITのまとめ♪
・総資産 １７０６億円
・純資産 ７４５億円
・負債 ８８０億円
・時価総額 ４５７億円
・PBR＝０．５倍
現在のREIT市場は、
まさに！！
買い手不在のパニック売り。。
・REITの親会社（スポンサー会社）の選別、体力があるか？？
・REITの資金繰り、借換え不安の評価
をすることで、
安心感を持って♪投資することができると思います。
さすがに！！現在の市況は、、
→ 割安になり過ぎでしょう。。
おっさんも、追加投資を検討しま〜す！！
ついに！！大ベストセラー獲得♪（笑）
沢山のご支持を頂き♪
既に！！『２６１７名』の個人投資家の皆様にご愛読頂きました♪
→ おっさんの小冊子、『賢明なる投資家のためのFX投資』
あなたも近い将来、
５００万円以上の金融資産を築くことができるでしょう♪
応援よろしくお願いします♪ → 人気ブログランキングへ
おっさんは、
「打倒！金持ち父さん」を通じて、、
微力ながら、、早、６年にわたって！！
力の限り全力で！！ 情報発信してまいりました♪
『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です！！
どうか、
お読み頂き♪
そして、投資を通じでご参加頂き♪
さらに！！
・ご友人
・ご家族
といった、身近な人へご紹介頂き♪
行動にうつしていこうではありませんか！！
We can change our Japan!!
日本の繁栄をもう一度！！
