2010年04月24日

森ヒルズリート法人が赤字転落する可能性はあるか?? 〜株価は、高値の『7分の1』にまで暴落!!〜



森ヒルズリート法人(3234)は、

(参照:『森ヒルズリート徹底分析♪』)


J−REITの中でも、、

 → 投資価格の暴落が特に激しい!!です。。


保有物件のほとんどが、

・プレミアム物件(坪単価3万円/月以上)

 ということで、

 → 不景気に弱い。。という市場評価なのでしょう。


実際、、

・2006年12月に、

 → 『株価=80万円』で上場し、


・2007年5月に、

 → 『144万円』の上場来高値を更新した後、、


現在は、なんと!!

 → 『20万円』にまで、、

株価が暴落している!!のです。。


株価は、驚きの!!

 → 『7分の1以下』ですね。。。


これが、株式投資であったら、、、

 → 3年間で株価が『7分の1』になった企業って、、

 → 正直、再起不能の倒産間近の企業ですよね??


しかし!!

森ヒルズリートの実力は、

果たして、、本当に??倒産間近の企業なのでしょうか??


・最新の第7期(2009年8月1日〜2010年1月31日)

 の決算をみて、(単位=百万円)

分析していきましょう♪



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        第6期  第7期
営業収益  5789  5520
営業利益  3004  2821
支払金利  −846  −890
純利益    2026  1728


こうみると、、

確かに!!業績が悪くなってますよね。。


でも、、

黒字をキープ♪しておりますし、

正直、、倒産するほどではない!!

 と思います。。


株価をみると、、倒産寸前企業ですが、、泣


現在、不景気ですから、、

・リートの売上げ(賃料)は、今が『底』でしょうし、


支払金利についても、、、

 → 金利が一気に!!『3倍〜4倍』にならない限り、

 → 森ヒルズリートの業績が赤字になることはないでしょう♪



でも、実際に、現在は不景気ですから、、

 → 金利が『3〜4倍』になるなんて、非現実的ですよね??


なので、詳しい決算をみるだけで!!

 → 森ヒルズリートが赤字になるには、かなりの安全域がありそうだ♪

 と、わかることでしょう。


森ヒルズリートの『赤字転落条件』は、、

・売上げが半減=賃料が半分!!

 または、、

・銀行への支払金利が『3〜4倍』になること!!


 ですから、なかなか実現は難しいですよね??


なので、森ヒルズリートは、

・倒産どころか、赤字になることすら難しいのです!!



          第6期       第7期
配当金    12726円    10857円
稼働率     95%       92.7%
物件取得価格 2016億円  2016億円
有利子負債 1140億円   1110億円
LTV        53.6%   53.1%


配当金は、確かに減っておりますが、、、

 → 景気が良くなれば、持ち直しますから大丈夫です♪


現在の森ヒルズリートの時価総額は、、

(第8期)

時価総額    472億円
物件取得価格 2118億円
有利子負債  1074億円
純資産    1044億円
純利益      17億円/半年


 という状況です。


PERでいれば、、

472 ÷ (17×2) = 13.8倍


PBR = 0.45倍

配当利回り(予想) = 6.55%


まとめ♪

○森ヒルズリート

PER=13.8
PBR=0.45
配当利回り=6.55%

自己資本比率=49.2%


いかがでしょうか??

結構、割安価格ではないでしょうか?


現在は、景気が悪いですから、、

・利益が低く、PERベースでみると、、

 → あまり割安に評価できないかもしれませんが、、


PBRベースでみると、、かなりの割安ですよね??


森ヒルズリートの保有物件は、、

・六本木ヒルズ
・アークヒルズ
・元麻布ヒルズ

 などなど、、


超一流の物件ばかりですから♪


長期的にみれば、、

 → 資産価値はかなり保たれます♪



以上、

森ヒルズリート、


・倒産や、赤字転落のリスクは低く、、


長期的にみて、

 → かなり割安である!!


 と評価しました♪


少なくとも、、『7分の1にまで!!』

 → 株価が低下する、理由はないと思います♪




不景気になれば、、

・企業業績と同じように、、賃料も低下しますから、、

 → リートの業績が弱くなるのは仕方ありません!!


しかし、リートの場合、

株式投資と比較して、株価下落率がハンパない!!

 のです。


まあ、そこに投資チャンスが生まれるのですけどね♪





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『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です!!

どうか、

お読み頂き♪

そして、投資を通じでご参加頂き♪

さらに!!

・ご友人
・ご家族

 といった、身近な人へご紹介頂き♪

行動にうつしていこうではありませんか!!


We can change our Japan!!

日本の繁栄をもう一度!!






datou68 at 12:39│TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 Clip to Evernote REIT(リート) 

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