2010年04月24日

J−REIT(リート、不動産投資信託)の株価が低い本当の理由。。 〜REITが、倒産する可能性は本当に!!あるのか??〜



今回も!!

・J−REIT(リート、不動産投資信託)投資徹底特集です♪


さて、J−REITの投資価格は、、

・2007年に比較すると、、

 → 『約3分の1』以下!!まで、


価格が暴落している!!

 のですが、、


果たして!?

・ここまで売られる『根拠』があるのでしょうか??


・株価が『3分の1』になったというと、、、

株式投資でいうと、、

 → 『倒産』も心配される程の株価下落だと思います。。


果たして、、

・不景気になると、、

 → リートが倒産する可能性があるのでしょうか??


ご安心下さい♪

当コンテンツをお読みになればわかりますが、

 → その可能性は非常に低い♪

 と言っておきましょう。


もし!!

REITが潰れる!!のであれば、、

その前に!!



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その前に!!

・日本中のビル・マンションオーナーが、

 → 倒産する!!
ことでしょう。。


何故ならば、、REITの方が、

普通のビル・マンションオーナーよりも、

・立地条件や、
・グレードの面で、

 → 競争力の高い物件♪

 を保有しているからです。


また、さらに!!

一般的に、

・J−REITのレバレッジは、

 → 『2倍程度』です。


つまり、半分は自己資金で投資しているのです。


しかし、一般的なマンションオーナーなどが行っている、

 → いわゆる、『不動産投資』では、、

 → 『レバレッジ=5倍程度』まで!!


資金を借りて投資しているのも、ザラです!!から、


もっと、もっと!!リスクが高いですよね??


イメージとしては、

・5000万円の物件を、
 
 → 1000万円自己資金 + 4000万円銀行借入れ


 というイメージでしょうか??


なので、

・REITは、レバレッジが低く、比較的安全なのです♪


まあ、当然!!

・不景気になると賃料が下がる傾向になり、

 → 売上げが低下する。。

 ことは、確かです。


しかし、賃料は、、

 → 徐々に下がることはあっても、


突然!!何割も下がる。。

 という、事態は考えられません。



また、契約期間中は、

 → 賃料水準は据え置き♪

 ですから、比較的安定しているのです♪


よって、むしろ!!

・リートの方が、株式投資で投資する!!一般企業よりも、

 → 業績が安定的なのです♪


たとえば、

・一般企業は、、少し景気が悪くなるだけで、、

 → 業績が赤字に転落したり。。

 → 配当金が無配になったり。。


しますよね〜〜!!


その点、REITは、、

不景気で、業績が悪化し、、

 → 配当金が少なくなることはあっても、、


一気に!!赤字になって、無配に転落することは、、

 → 考えにくいのですっ!!


このように、、

・J−REITの業績は、一般的にみられているよりも!!

 → かなり安定しているのです♪


株式投資よりも、安定しているのですねっ!!


なので、我々、個人投資家にとっては、


 → 投資資金の一部を振り分ける!!


価値のある投資先だと思います♪



しかし、投資市場においては、、

 → このように評価されていないようです。。



J−REITの投資価格は、、


・2007年に比較すると、、

 → 『約3分の1』以下!!です。。


何故!?

・J−REITの投資価格がここまで暴落しているのでしょうか??



おっさん、個人的には、、

・魅力的な投資商品として、まだまだ一般化していない。

個人投資家にとって、

ポートフォリオの一部として、価値があるものだと評価されていない。。

(「打倒!金持ち父さん」において、『REIT特集』頑張りますっ!!笑)


そして、、何よりも!!

・REITは、不景気時に潰れるのではないか??という『不安』

 が根本にあると思います。。


一般的には、景気悪化により、、

 → 新興・中堅不動産企業の倒産。。

 が相次いでおりますから、、


・REITも、倒産の可能性があるのでは??

 と、想定し、、不景気時には、

 → REITは、近づかないでいた方がいいだろう。。


 と、世間では、みられていることでしょう。。


確かに!!

・J−REITにおいても、、

ニューシティレジデンスなど、、

 → 運営会社の怪しいリートが倒産しました。。


しかし、、

優良リートへ投資する限り!!

・リートが倒産する可能性は、『ゼロ』に近い♪


 と断言できます!!


何故ならば、、REITとは、、

不動産ポートフォリオみたいなもので、、

基本的には、経営リスクは、あまり関係ありません。


運営している、スポンサー企業とは、会社として、

 → 完全に!!切り離されておりますから、

スポンサー企業の業績など、関係ないのです!!


簡単なイメージとしては、

・賃料から、まず管理費を引いて、

 → そして、借入資金の『金利』を銀行に支払い、

 → あとは、全部!!投資家の利益なのです♪


なので、、

ガツンと!!業績がマイナスになる要素がないのです。


また、借金面でも、、

レバレッジが2倍前後ですから、、

個人の不動産投資のように、、

 → 無理なファイナンスをして、倒産する可能性は低い!!のです。


そして、保有している物件は、

・一流物件♪ですから、、賃料も、いきなり半減する。。

 などという事態も考えにくいです。


なので、世間一般が考えているよりも、、

 → リートの業績は安定しているのです♪


確かに、、現在は、不景気ですから、、

 → 賃料が少し低下している。。

 → 物件の稼働率が低下している。。


 ことは事実!!です。


しかし、これについても、

景気が良くなれば、、

・賃料が上昇し、
・稼働率も上昇する!!

 ので、業績が一気に向上するのです♪


なので、ここで大切なのは、、


・不景気に本当に、潰れないのか???

 ということだけですね!!


おそらく、リートの業績は、今が最悪!!でしょう。。


よって!!

『最悪』の時ですら!!

 → リートは安定していて、潰れない!!

 と評価できれば、、

 → リートの投資価値は上がりますよね??


そこで、今回は!!

現在の『最悪』の時における、

リートの企業分析を行ってみましょう♪



おっさんのポートフォリオである、

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 → 『森ヒルズリート投資法人 果たして赤字転落はありえるのか??』





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「打倒!金持ち父さん」を通じて、、

微力ながら、、早、6年にわたって!!


力の限り全力で!! 情報発信してまいりました♪



『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です!!

どうか、

お読み頂き♪

そして、投資を通じでご参加頂き♪

さらに!!

・ご友人
・ご家族

 といった、身近な人へご紹介頂き♪

行動にうつしていこうではありませんか!!


We can change our Japan!!

日本の繁栄をもう一度!!






datou68 at 12:36│TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 Clip to Evernote REIT(リート) 

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