2009年12月28日
森ヒルズリート法人(3234) 〜高利回りのプレミアム物件を割安価格で投資できるチャンスです♪〜
おっさんも、
REIT(リート;不動産投資信託)へ参入し、
あの六本木ヒルズのオーナーになりました♪(笑)
(オーナーといっても、、かなり!!部分的ですが、、笑)
今回のオススメ投資先は、
3234 森ヒルズ投資法人 です♪
(2009年12月にも、追加投資しました!!)
森ヒルズ投資法人ですが、、
あの!!
森ビルグループが運営しているファンドです♪
組み入れ銘柄としては、、
・アークヒルズや、
・六本木ヒルズや、
・元麻布ヒルズの!!
を代表とする、、
東京の港区を中心としたプレミア物件です♪
このファンドへ投資すれば、、
あなたもプレミア物件のオーナーになれるのです♪
現在、
※安定収入重視の個人投資家にとってもオススメ♪
おっさんも投資大成功!!
→ 『年間=6.7%』の配当金を受け取り続けてま〜す♪
あの『レジャーホテル・ファンド』がついに!!
→→ 『NEO HOPE』に進化して!!待望の復活です♪
・一口あたり=27万円
配当金は、、
・年間=2万円
ですから、、
→ 配当利回りは、『約7%も!!』あるのです♪
株価(基準価格)だって、、
→ 2007年5月に、140万円超え!!
までに達したREITですから、、
現在、かなりお買い得です♪
1口当たりの純資産額は、
→ 『56万円』ですから、、
現在、
『PBR=0.48倍』での投資が可能な水準です♪
詳しくは、、
物件資産合計 2128億円
有利子負債 1140億円
純資産 893億円
森ヒルズリートの時価総額 437億円
森ヒルズリートの株価 = 274900円
予想分配金 = 20600円/年
利回り = 7.49%
PBR = 0.48倍
株価の最高値 =146万円(2007年5月)
しかし、、
現在のREIT市場では、、
『利回り=7%』は、むしろ普通です。
『10%以上のリート』も存在している中、
おっさんが、何故!?
森ヒルズリートへ投資したかというと、、
・六本木ヒルズが好きだから♪
という理由もありますが、、(笑)
(よく映画を見に行きます♪)
何よりも!!
・東京の港区の一等地に物件を多数もっていること♪
→ つまり、、価値が下がりにくい♪
→ 今後も、絶対に出てこない!一等地。
またさらに!!
今後も、森ビルから優良資産を購入していく可能性がある♪
実際、2008年3月にも、
・アークヒルズの一部を追加取得!!しております♪
また、
森ヒルズの株式の『30.7%』は、
森ビルが継続保有しており、
今後も、
優良資産を不動産投資信託へ売却!!し、
・新たな不動産開発プロジェクトを立ち上げていくことでしょう♪
森ビルは、
上海でも、上海ヒルズ計画が完了、竣工しており、
・日本を越えて、世界中で事業を展開しているグループ
であり、
おっさんもとても注目しております♪
よって、
もっと利回りが高いREITは、たくさんあるが、、
あえて!!
ブランド力で考えて投資したのが本心です♪
森ヒルズREITのレバレッジは、
総資産有利子負債比率 = 約50%
と、
レバレッジ=『約2倍』であり、
十分な安全域を保った、
レバレッジコントロールであると思います♪
今後も、
・総資産有利子負債比率 = 45〜60%
に保って運営していく方針とのことです。
まあ、普通に考えて、、
・もう買いたくても買えない!!土地に建っている、
→ プレミアム物件
を、
取得価格以下(PBR=0.4倍)で投資できて、
『7%』の配当金を貰って♪
さらに!!
キャピタルゲインが期待できる♪
ので、
まあ、良い投資と呼べるのではないでしょうか??
森ビルにとっても、、
新たな不動産投資開発を行うには、
→ 巨額の資金が必要不可欠!!であり、
傘下に、リートを運営する!ことで、
→ 安定的に売却先を確保する!!ことができますから、、
その結果、機動的に!!
資産を回転させることができ、
資金調達の面で、かなりのメリットがあるのです♪
ですから、、
森ビルにとって、
→ 傘下のREITが成功すること、
→ 傘下のREITの運用パフォーマンスが良好なこと、
は、事業運営上、とても重要なことなのです♪
つまり、、
・森ビル株式会社
と、
・森ヒルズリート法人の投資家
は、『Win−Win』となりえるのです♪
今後も、
・森ビルからの優良資産の購入♪
を期待して、森ヒルズに期待していきたいと思います!!
もちろん、、価格がこれ以上、、下がるならば、
→ 迷わず、買い!!ですね♪
いや〜〜REIT、なかなか楽しいですね〜〜♪
・都心のプレミア物件で、
・年間の投資利回りが7%、
・しかも、管理はプロにお任せ♪で、
・売買はいつでも自由に行えて、、
・売買手数料も、株式投資と同じ♪
これって、不動産投資としては、かなり楽チンですよね〜〜♪
一方、、自己資金で不動産投資するのは、
リスクも高く、かなり大変です。。
いやはや、、おっさん、
REITを、これまで、あなどってました。。(笑)
それにしても、、
REITの価格が安い時に、、投資できてラッキ〜〜♪
さて、それにしても、
現在、依然として、
REIT(不動産投資信託)市場が暴落!!しております。。
2007年5月の、
→ 『2500ポイント』オーバーから、、
現在、2009年12月では、、
→ 『870ポイント』、、と、
なんと!!
・『約3分の1〜4分の1』
になっております。。
株式投資でいう、、PBR、
・純資産倍率でみると、、
→ かなりの割安水準になっていると思います♪
しかし!!
REITの場合、
運営会社が、、
・銀行から資金を借りて、投資している!!ことから、、
最近、倒産している、、不動産企業のように、、
→ 銀行からの資金借り換えを拒否されてしまえば、、
→ REITの運営が困難になってしまう場合があります。。
なので、REITへの投資の際には、
運営している親会社の信頼性が最重要です。
森ヒルズリートでは、
2008年9月、
筆頭株主である、森ビルが、
・一口当たり=500000円で、
(500,000円/9月16日終値 446,000円の『112.1%』)
・29400口、
・合計=『147億円』
の第三者割当増資を行っております♪
今回の増資は、、
株式投資でいえば、、
→ 自己株式が割安になりすぎた時の、、
→ 『自社株買い♪』みたいなものですね。
これにより、
親会社(スポンサー会社)、森ビルの持ち株比率は、、
・『15%』から、
→ 『30.7%』 となりました。
当然!!
REITの場合、増資により、、
一株当たりの資産が、、希薄化してしまうことから、、
欲を言えば!!
・一株あたり純資産 = 57万円よりも、、
→ 高い価格で!!
増資してもらいたかったものですが、、
・世界金融恐慌
・日本での不動産市況悪化
の現在、、
→ 銀行による不動産への貸し渋り。。
が、激しくなっておりますから、、
上記の価格で、増資してもらっただけでも、、
既存株主としては、
→ ありがたい♪です。
だって、
現在の金融市場において、、
公募増資をしたら、、一体どんな値がつくのか??
→ 想像するだけでおそろしいですからね〜〜。。(汗)
やはり、、他の上場REITと違って、
親会社である、
森ビルがしっかり♪しておりますから、
いざという時に!!
・親会社からの資産注入が期待できる♪REITは安心感がありますね♪
森ビル本体の企業情報をみてみると、
業績は、、
・売上高 1900億円
・営業利益 380億円
・資本金 650億円
・利益剰余金 1717億円
・自己資本比率 28.0%
の優良企業です♪
不動産業の場合、、
・好景気時には、目立ちませんが、、
不況時になった時に、、借入金の金利負担が大きくなり。。
→ 債務超過に陥る。。
というのが、、
一般的なサイクルですよね〜〜。。(泣)
近年の不動産不況も、、
・銀行による借入金借換えを拒否され、、
黒字にもかかわらず!!
→ アーバンコーポレーションのように倒産してしまう。。。
企業が、残念ながら登場しています。。
特に、、日本では、、
低金利状態が長く続きましたから、、
・低金利を武器に!!
レバレッジをかけて、利益をあげてきたわけですが、、
いざ、、事業環境が悪化すると、、
・大きなレバレッジをかけている分、転落も早いですね〜。。
やはり、、おっさんも含めですが、、、
・投資環境が悪化した場合に、乗り切れる!!ぐらいの、、
→ レバレッジコントロールが必要だと痛感しました。。
我々、個人投資家も含めて!!
『冬の時代』を乗り越えられる企業こそが!!
→ 強い企業なのでしょうね〜〜。。
いやいや、、
今回の金融恐慌、、
大きな代償を支払いましたが、、、
→ かなり勉強になりました♪
特に、、不動産業の場合は、、
多少、、ROEが下がろうとも、、
・不況時に備えた、自己資本こそが!!
→ 企業の身を守る♪手段なのでしょうね。。
現在のテナントの稼働率は、
・オフィス = 97.8%
・住宅 = 89.6%
と、まあまあ順調。
しかし、、森ヒルズの物件は、
→ 高額のプレミア物件が多いことから、、
今回の金融恐慌により、、
→ 今後、短期的な稼働率低下が予想されます。。
何せ、、リーマンなど、、
外資系金融業を代表とした、
高給サラリーマンが、、現在、ピンチ!!ですからね〜〜。。
現在の有利子負債は、
1140億円
森ビルによる増資が昨年に完了し、
短期的な資金調達に問題はないと思いますが、、
今後の森ヒルズ法人の財務戦略としては、、
・リファイナンス(債務借換え)リスクを軽減するとともに、、
・長期借り入れの比率を高めることで、運営の安定化を確保する!!
という方針とのことです。
金融恐慌により、、
・資金の借り入れの厳しい環境が続きますから、、
→ 長期借入金へのシフトにより、
→ 経営の安定化を目指して欲しいですね♪
現在のREIT市場は、
まさに!!
買い手不在の状態が続いております。。
・REITの親会社(スポンサー会社)の選別、体力があるか??
・REITの資金繰り、借換え不安
の評価をすることで、
安心感を持って♪投資することができると思います。
さすがに!!現在の市況は、、
→ 割安になり過ぎでしょう。。
その点、森ヒルズリートは、
親会社の森ビルが、
1口=50万円で増資、
上場REITとしての公募増資時では、
1口=72万円で増資した銘柄ですから、
現在の1口=27万円という価格は、
かなりのバーゲンセールと呼べるでしょう♪
森ヒルズリートの場合、
親会社がしっかりしているので、
安心して投資して良い♪銘柄といえるでしょう。
おそらく、また、ピンチになれば、
森ビルが追加増資してくれることでしょう♪
また、景気がよくなれば、
機関投資家がまた、REIT市場に戻ってくるでしょうしね♪
PS.景気後退なんて、、関係ない!!
→ 不況期下でも、確実に!!需要のある♪
→ ビジネスへ投資するファンドへ投資しませんか??
→ 『レジャーホテル・ファンド』、オススメです♪
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おっさんは、
「打倒!金持ち父さん」を通じて、、
微力ながら、、早、6年にわたって!!
力の限り全力で!! 情報発信してまいりました♪
『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です!!
どうか、
お読み頂き♪
そして、投資を通じでご参加頂き♪
さらに!!
・ご友人
・ご家族
といった、身近な人へご紹介頂き♪
行動にうつしていこうではありませんか!!
We can change our Japan!!
日本の繁栄をもう一度!!