2009年12月28日

森ヒルズリート法人(3234)  〜高利回りのプレミアム物件を割安価格で投資できるチャンスです♪〜



おっさんも、

REIT(リート;不動産投資信託)へ参入し、

あの六本木ヒルズのオーナーになりました♪(笑)

(オーナーといっても、、かなり!!部分的ですが、、笑)


今回のオススメ投資先は、

3234 森ヒルズ投資法人 です♪


(2009年12月にも、追加投資しました!!)


森ヒルズ投資法人ですが、、


あの!!

森ビルグループが運営しているファンドです♪


組み入れ銘柄としては、、


・アークヒルズや、
・六本木ヒルズや、
・元麻布ヒルズの!!

 を代表とする、、

東京の港区を中心としたプレミア物件です♪


このファンドへ投資すれば、、

あなたもプレミア物件のオーナーになれるのです♪


現在、


安定収入重視の個人投資家にとってもオススメ♪

おっさんも投資大成功!!

 → 『年間=6.7%』の配当金を受け取り続けてま〜す♪

あの『レジャーホテル・ファンド』がついに!!

 →→ 『NEO HOPE』に進化して!!待望の復活です♪





・一口あたり=27万円

配当金は、、

・年間=2万円

 ですから、、

 → 配当利回りは、『約7%も!!』あるのです♪


株価(基準価格)だって、、

 → 2007年5月に、140万円超え!!

 までに達したREITですから、、


現在、かなりお買い得です♪


1口当たりの純資産額は、

 → 『56万円』ですから、、


現在、

『PBR=0.48倍』での投資が可能な水準です♪



詳しくは、、


物件資産合計 2128億円
有利子負債  1140億円
純資産     893億円   


森ヒルズリートの時価総額 437億円

森ヒルズリートの株価 = 274900円

予想分配金 = 20600円/年
利回り = 7.49%
PBR = 0.48倍



株価の最高値 =146万円(2007年5月)



しかし、、

現在のREIT市場では、、

『利回り=7%』は、むしろ普通です。


『10%以上のリート』も存在している中、


おっさんが、何故!?

森ヒルズリートへ投資したかというと、、


・六本木ヒルズが好きだから♪

 という理由もありますが、、(笑)

(よく映画を見に行きます♪)



何よりも!!

・東京の港区の一等地に物件を多数もっていること♪

 → つまり、、価値が下がりにくい♪

 → 今後も、絶対に出てこない!一等地。


またさらに!!

今後も、森ビルから優良資産を購入していく可能性がある♪


実際、2008年3月にも、

・アークヒルズの一部を追加取得!!しております♪


また、

森ヒルズの株式の『30.7%』は、

森ビルが継続保有しており、


今後も、

優良資産を不動産投資信託へ売却!!し、

・新たな不動産開発プロジェクトを立ち上げていくことでしょう♪



森ビルは、

上海でも、上海ヒルズ計画が完了、竣工しており、

・日本を越えて、世界中で事業を展開しているグループ

 であり、

おっさんもとても注目しております♪


よって、

もっと利回りが高いREITは、たくさんあるが、、


あえて!!

ブランド力で考えて投資したのが本心です♪



森ヒルズREITのレバレッジは、

総資産有利子負債比率 = 約50%

 と、

レバレッジ=『約2倍』であり、


十分な安全域を保った、

レバレッジコントロールであると思います♪


今後も、

・総資産有利子負債比率 = 45〜60%

 に保って運営していく方針とのことです。


まあ、普通に考えて、、


・もう買いたくても買えない!!土地に建っている、

 → プレミアム物件

 を、

取得価格以下(PBR=0.4倍)で投資できて、

『7%』の配当金を貰って♪



さらに!!

キャピタルゲインが期待できる♪

 ので、

まあ、良い投資と呼べるのではないでしょうか??


森ビルにとっても、、

新たな不動産投資開発を行うには、

 → 巨額の資金が必要不可欠!!
であり、


傘下に、リートを運営する!ことで、

 → 安定的に売却先を確保する!!ことができますから、、


その結果、機動的に!!

資産を回転させることができ、

資金調達の面で、かなりのメリットがあるのです♪


ですから、、

森ビルにとって、

 → 傘下のREITが成功すること、

 → 傘下のREITの運用パフォーマンスが良好なこと、


 は、事業運営上、とても重要なことなのです♪



つまり、、

・森ビル株式会社

 と、

・森ヒルズリート法人の投資家

 は、『Win−Win』となりえるのです♪


今後も、

・森ビルからの優良資産の購入♪

 を期待して、森ヒルズに期待していきたいと思います!!


もちろん、、価格がこれ以上、、下がるならば、

 → 迷わず、買い!!ですね♪


いや〜〜REIT、なかなか楽しいですね〜〜♪


・都心のプレミア物件で、

・年間の投資利回りが7%、

・しかも、管理はプロにお任せ♪で、

・売買はいつでも自由に行えて、、

・売買手数料も、株式投資と同じ♪



これって、不動産投資としては、かなり楽チンですよね〜〜♪


一方、、自己資金で不動産投資するのは、

リスクも高く、かなり大変です。。


いやはや、、おっさん、

REITを、これまで、あなどってました。。(笑)


それにしても、、

REITの価格が安い時に、、投資できてラッキ〜〜♪


さて、それにしても、


現在、依然として、

REIT(不動産投資信託)市場が暴落!!しております。。


2007年5月の、

 → 『2500ポイント』オーバーから、、



現在、2009年12月では、、

 → 『870ポイント』、、と、


なんと!!

・『約3分の1〜4分の1』

 になっております。。



株式投資でいう、、PBR、

・純資産倍率でみると、、

 → かなりの割安水準になっていると思います♪


しかし!!

REITの場合、

運営会社が、、

・銀行から資金を借りて、投資している!!ことから、、


最近、倒産している、、不動産企業のように、、

 → 銀行からの資金借り換えを拒否されてしまえば、、
 → REITの運営が困難になってしまう場合があります。。


なので、REITへの投資の際には、

運営している親会社の信頼性が最重要です。


森ヒルズリートでは、

2008年9月、

筆頭株主である、森ビルが、

・一口当たり=500000円で、

(500,000円/9月16日終値 446,000円の『112.1%』)


・29400口、


・合計=『147億円』

 の第三者割当増資
を行っております♪


今回の増資は、、

株式投資でいえば、、

 → 自己株式が割安になりすぎた時の、、

 → 『自社株買い♪』みたいなものですね。


これにより、


親会社(スポンサー会社)、森ビルの持ち株比率は、、

・『15%』から、

 → 『30.7%』 
となりました。


当然!!

REITの場合、増資により、、

一株当たりの資産が、、希薄化してしまうことから、、


欲を言えば!!


・一株あたり純資産 = 57万円よりも、、

 → 高い価格で!!

増資してもらいたかったものですが、、


・世界金融恐慌
・日本での不動産市況悪化

 の現在、、

 → 銀行による不動産への貸し渋り。。

 が、激しくなっておりますから、、


上記の価格で、増資してもらっただけでも、、

既存株主としては、

 → ありがたい♪です。


だって、

現在の金融市場において、、

公募増資をしたら、、一体どんな値がつくのか??


 → 想像するだけでおそろしいですからね〜〜。。(汗)



やはり、、他の上場REITと違って、


親会社である、

森ビルがしっかり♪しておりますから、

いざという時に!!

・親会社からの資産注入が期待できる♪REITは安心感がありますね♪



森ビル本体の企業情報をみてみると、


業績は、、

・売上高 1900億円
・営業利益 380億円

・資本金 650億円
・利益剰余金 1717億円

・自己資本比率 28.0%


 の優良企業です♪


不動産業の場合、、

・好景気時には、目立ちませんが、、


不況時になった時に、、借入金の金利負担が大きくなり。。

 → 債務超過に陥る。。

 というのが、、


一般的なサイクルですよね〜〜。。(泣)


近年の不動産不況も、、

・銀行による借入金借換えを拒否され、、


黒字にもかかわらず!!

 → アーバンコーポレーションのように倒産してしまう。。。


企業が、残念ながら登場しています。。



特に、、日本では、、

低金利状態が長く続きましたから、、


・低金利を武器に!!

レバレッジをかけて、利益をあげてきたわけですが、、


いざ、、事業環境が悪化すると、、

・大きなレバレッジをかけている分、転落も早いですね〜。。



やはり、、おっさんも含めですが、、、


・投資環境が悪化した場合に、乗り切れる!!ぐらいの、、

 → レバレッジコントロールが必要だと痛感しました。。



我々、個人投資家も含めて!!


『冬の時代』を乗り越えられる企業こそが!!


 → 強い企業なのでしょうね〜〜。。


いやいや、、

今回の金融恐慌、、

大きな代償を支払いましたが、、、

 → かなり勉強になりました♪



特に、、不動産業の場合は、、


多少、、ROEが下がろうとも、、

・不況時に備えた、自己資本こそが!!

 → 企業の身を守る♪手段なのでしょうね。。



現在のテナントの稼働率は、

・オフィス = 97.8%
・住宅 = 89.6%


 と、まあまあ順調。


しかし、、森ヒルズの物件は、

 → 高額のプレミア物件が多いことから、、


今回の金融恐慌により、、

 → 今後、短期的な稼働率低下が予想されます。。


何せ、、リーマンなど、、

外資系金融業を代表とした、

高給サラリーマンが、、現在、ピンチ!!ですからね〜〜。。


現在の有利子負債は、

1140億円

森ビルによる増資が昨年に完了し、

短期的な資金調達に問題はないと思いますが、、


今後の森ヒルズ法人の財務戦略としては、、

・リファイナンス(債務借換え)リスクを軽減するとともに、、

・長期借り入れの比率を高めることで、運営の安定化を確保する!!

 という方針とのことです。


金融恐慌により、、

・資金の借り入れの厳しい環境が続きますから、、


 → 長期借入金へのシフトにより、

 → 経営の安定化を目指して欲しいですね♪




現在のREIT市場は、

まさに!!

買い手不在の状態が続いております。。


・REITの親会社(スポンサー会社)の選別、体力があるか??
・REITの資金繰り、借換え不安

 の評価をすることで、

安心感を持って♪投資することができると思います。


さすがに!!現在の市況は、、

 → 割安になり過ぎでしょう。。


その点、森ヒルズリートは、


親会社の森ビルが、

1口=50万円で増資、


上場REITとしての公募増資時では、

1口=72万円で増資した銘柄ですから、


現在の1口=27万円という価格は、


かなりのバーゲンセールと呼べるでしょう♪


森ヒルズリートの場合、

親会社がしっかりしているので、

安心して投資して良い♪銘柄といえるでしょう。


おそらく、また、ピンチになれば、

森ビルが追加増資してくれることでしょう♪


また、景気がよくなれば、

機関投資家がまた、REIT市場に戻ってくるでしょうしね♪



PS.景気後退なんて、、関係ない!!

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