2009年03月17日

不動産投資で、理詰めで億万長者になる方法♪ 〜大不況の今こそ!!金森重樹さんの著作で学ぼう!!〜




本日は、久しぶりに!!

『読書のすすめ』からのネタ♪

 → おっさんのオススメ図書からです♪


不動産投資で有名な!!

 → 『金森重樹』さんの著書である、

 → 『借金の底なし沼で知った お金の味』

 という本を読みました。


おっさんが、

金森さんを知ったのは、


2005年に、

『1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法』

 という、

不動産投資の本を読んだ時です♪


金森さんは、

不動産投資のパイオニアであり、


・個人投資家目線で!!

 → 不動産収益のキャッシュフローを重視した♪


・必ず!勝つべくして、勝つ♪不動産投資法

 を実践されてます。


いわゆる、


・DCF法(ディスカウント・キャッシュフロー法)

 を用いた不動産評価方法で、


不動産を徹底評価!!し、


 → 投資価値のある物件だけに厳選して投資する方法です♪


おっさんも、当時、

金森さんの著書を読んで、

 → まさに!!目からウロコでした♪


・リスクを考慮して確実に計算された利回り × レバレッジ


 にて、

 → 確実に!!キャッシュフローを回らせる!!


つまり、


『お金を確実に、しっかりと働かせる!!方程式♪』

 だったからです。


不動産投資に少しでも!!

興味がある方にとっては、

必読の一冊だと思います♪


かなり、オススメです♪

 → 『1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法』


さて、今回の一冊は、

金森さんの3年ぶりの!!新刊なのですが、、


その名も、



サブプライムなんて関係ない!!

おっさんも投資大成功!!

 → 『年間=6.7%』の配当金を受け取り続けてま〜す♪

あの『レジャーホテル・ファンド』がついに!!

 →→ 『NEO HOPE』に進化して!!待望の復活です♪



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『借金の底なし沼で知った お金の味

 〜25歳フリーター、借金1億2千万円、

 利息24%からの生還記〜』



 と、何とも恐ろしい、、題名ですね。。(汗)


   
題名の通り、この本では、


金森さんが、

25歳のフリーターだったころに負った。。

 → 莫大な!!借金と、


それから10年かけて!!

 → それを返済する!!

 までの人生の旅路を記したものです。


・まさに、、人生のどん底であった。。

金森さんが、どうやって!!

 → その危機を脱して!人生を成功させたか??



 というノンフィクションのお話です。


「お金は、無慈悲な主人公だが、

 有益な召使いにもなる。。」



「お金に支配される人生を歩む人と、

 お金を利用して生きる人との決定的な違いは何なのか??」




金森さんは、

『理詰めで億万長者になる方法♪』を見つけ出した!!

 わけですが、どのように実行に移すのか??


 などなど、


今回の一冊もかなり勉強になりました♪


是非、楽しんで読まれて下さい!!



『借金の底なし沼で知った お金の味

 〜25歳フリーター、借金1億2千万円、

 利息24%からの生還記〜』




さて、同書の中から、

面白い内容がありましたので♪


一つご紹介します。


・財閥系、鉄道系を除く、マンションデベロッパーは、

 → 10年〜20年のサイクルで、必ず、入れ替わる!!



 というお話です。


つまり、

・三井不動産とか、
・東急不動産などの大手企業以外は!!

 → 10〜20年以内に潰れる!!

 ということですね。


この法則、何ででしょうね〜〜??


個人投資家の皆様は、わかりますでしょうか??


確かに!!

2008年の世界金融危機以来、

・上場企業を含めた、マンションデベロッパーが、


 → 次々と!!倒産してますよね〜〜。。(汗)



金森さんの分析では、

これには、しっかりとしたわけがある!!

 というのです。


不動産は、原則として、

 → 『売り』から入れない!!

 というのが最大の原因なのです。


株式投資や、商品先物とかは、

『空売り』をしておいてから、

 → 買い戻す!!
ということが可能ですが、、



不動産の場合は、

・まず、買ってからでないと、、、

 → 売れないですよね。。



どういうことかというと、、


マンションを建てる場合、

土地を仕入れてから、建物が完成して、

お客さんに引き渡すまでに2年ぐらいかかるわけです。


これが、地価が上昇!!している局面では、


2年前に仕入れた安い値段の土地に、

ウワモノを建てるので、

現在の地価を前提として、マンションを販売した場合は、

 → 開発の利益に地価の値上がり分の利益がのってきます♪


しかも、事業のスタートは、

・土地代金の手付け分の10%さえあれば、

 → あとは銀行の借入を使ってどんどん開発することが可能です。


なので、地価が上昇していく局面では、

マンションデベロッパーは、

少ない自己資金で数十億円単位のビジネスが可能♪になって、

破竹の勢いで!!

成長していくことが可能なのです。


しかし、一方で、

成長はしているものの、、

建物の中間金とか、

完成時の残代金の建設会社への支払い、

また建物がお客さんに引き渡された後の銀行への返済などで、、

いつもお金がなくてピーピーしているのもこの業界の特徴です。


つまり、、、

 → 黒字なのに、、お金がない!!

 という状態ですね。。


会計的には、

・PLでは、利益が出てているのに、、

・CF、キャッシュフローは慢性的に赤字。。


 という状態です。


つまり、

・どんなに急激に成長していても、、

・どんなに巨額の売り上げを立てていても、

 → いつも資金繰りが大変!!

 なのが、

『デベロッパー』という事業の宿命なのです。。



しかし、、いつかピンチは訪れます。。


・地価の下落局面になった時に、、、


2年前の土地の仕入れより、

販売時点での土地の価格の方が安くなっています。。


それを販売価格に転嫁してしまうと、

相場より高いマンションになってしまうため、誰も買いません。。


そうなってくると、、

現在の価格で売った場合には、

ウワモノの利益で、土地の下落分をカバーできなくなってしまい、、

販売の鈍化、業績悪化のため、、

 → 銀行への返済ができなくなり、

 → 一気に!!資金ショートしてしまい、倒産してしまうのです。。


前期も、今期も、営業黒字。。

 → でも!!いきなり倒産。。


 というのがこの業界の特徴なのです。。。


おっさんも、これまで、

不思議に思っていたのですが、、

 → これで謎が解けました♪



・マンションデベロッパーは、レバレッジをかけている。

 → 事業が悪い方向へいくと、、一気に業績悪化。。


・土地は買いからしか入れない。。

 → 土地が下落したら、含み損決定。。



 というビジネスモデルですから、、

 → 周期的に訪れる、土地の下落局面で、、


耐えられなくなった。。企業から、、

 → 倒産していくのですね〜〜。。(汗)


つまり、簡単にいえば、、

・レバレッジをかけて投資していて、、

 → 土地が下落すると、含み損に耐えられなくなり倒産。。



 ということです。


つまり、信用取引で、レバレッジをかけ過ぎて、、

 → 株式市場が暴落して、、破産。。


 という例えと同じなのです。



こうして、、


・財閥系、鉄道系を除く、マンションデベロッパーは、

 → 10年〜20年のサイクルで、必ず、入れ替わる!!


 のですね〜〜。。


我々、個人投資家としましては、、

 → 新興マンションデベロッパーへの投資

 には十分に気をつけましょうね♪


こんなエピソード以外にも、

沢山♪勉強になる知識がつまっておりますので、

どうかお楽しみに!!


『借金の底なし沼で知った お金の味

 〜25歳フリーター、借金1億2千万円、

 利息24%からの生還記〜』




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「打倒!金持ち父さん」を通じて、、

微力ながら、、早、6年にわたって!!


力の限り全力で!! 情報発信してまいりました♪



『日本人総投資家プロジェクト』は、その集大成です!!

どうか、

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行動にうつしていこうではありませんか!!


We can change our Japan!!

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datou68 at 23:47│TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 Clip to Evernote 不動産投資 | 読書のすすめ

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