2008年10月18日

森ヒルズリート法人(3234) 徹底分析!! 〜長期的には決定的に割安♪と判断!!REITへの投資は、スポンサー会社を選別することが必要不可欠!!〜



REIT市場が暴落!!しております。。


2007年5月の、

 → 『2500ポイント』オーバーから、、


現在、2008年10月では、、

 → 『757ポイント』、、と、


なんと!!

・『約3分の1〜4分の1』

 になっております。。



株式投資でいう、、PBR、

・純資産倍率でみると、、

 → かなりの割安水準になっていると思います♪



しかし!!

REITの場合、




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運営会社が、、ある程度、


・銀行から資金を借りて、投資している!!ことから、、


最近、倒産している、、不動産企業のように、、

 → 銀行からの資金借り換えを拒否されてしまえば、、

 → REITの運営が困難になってしまう場合があります。。




先日、mkuriba4649さんより、

下記のようなご質問を頂きましたので、


今回は、おっさんが投資している、REIT、

森ヒルズ投資法人(3234)を徹底分析しま〜〜す♪


参考:『森ヒルズ投資法人へ投資しました!!』



おっさん さんへ

いつも楽しく読んでいます。
1、貴兄ご指摘のとおり、米国住宅
 市場は前年同期比で2割弱しか
 下げ止まっておらず、来年ぐらいまで
 は、下がり続けるなどの報道があり
 ます。


2、ただ、日本・米国ともREITの利回
 りはかなり魅力的な数字になってお
 り(日本で10%弱)、ここから下
 は買い向かっても大丈夫なように
 思います。貴兄のご意見いかが
 ですか。以上




森ヒルズ投資法人の株価は、、

10月17日現在、

・287100円となっております。


さてさて、最近のトピックスとしては、、


9月29日に、

筆頭株主である、森ビルが、

・一口当たり=500000円で、

(500,000円/9月16日終値 446,000円の『112.1%』


・29400口、

・合計=『147億円』

 の第三者割当増資を行いました♪


ちなみにおっさんは、、

 → 574000円で投資。。(泣)


今回の増資は、、


株式投資でいえば、、

 → 自己株式が割安になりすぎた時の、、

 → 『自社株買い♪』みたいなものですね。


これにより、


親会社(スポンサー会社)、森ビルの持ち株比率は、、

・『15%』から、

 → 『30.7%』 
となりました。


当然!!

REITの場合、増資により、、

一株当たりの資産が、、希薄化してしまうことから、、


欲を言えば!!


・一株あたり純資産 = 573989円よりも、、

 → 高い価格で!!


増資してもらいたかったものですが、、


・世界金融恐慌
・日本での不動産市況悪化

 の現在、、

 → 銀行による不動産への貸し渋り。。

 が、激しくなっておりますから、、


上記の価格で、増資してもらっただけでも、、

既存株主としては、

 → ありがたい♪です。


だって、

現在の金融市場において、、

公募増資をしたら、、一体どんな値がつくのか??



 → 想像するだけでおそろしいですからね〜〜。。(汗)



やはり、、親会社である、

森ビルがしっかり♪しておりますから、

いざという時に!!

・親会社からの資産注入が期待できる♪REITは安心感がありますね♪



森ビルの企業情報をみてみると、


ここ5年間の業績は、、

・売上高 1500〜2000億円
・経常利益 180〜340億円

・資本金 10億円
・利益剰余金 1486億円

・自己資本比率 22.7%

 の優良企業です♪




今後の5カ年計画ですと、、

さらなる!!経営安定を目指し、

・自己資本比率=25%

 を目指しており、


・不況の時こそ!!足元を固めるぞ〜〜〜。

 という、意気込みが垣間見えます♪



不動産業の場合、、

・好景気時には、目立ちませんが、、


不況時になった時に、、借入金の金利負担が大きくなり。。

 → 債務超過に陥る。。

 というのが、、


一般的なサイクルですよね〜〜。。(泣)



今回の不動産不況も、、

・銀行による借入金借換えを拒否され、、


黒字にもかかわらず!!

 → アーバンコーポレーションのように倒産してしまう。。。



企業が、残念ながら登場しています。。



特に、、日本では、、

低金利状態が長く続きましたから、、


・低金利を武器に!!

レバレッジをかけて、利益をあげてきたわけですが、、


いざ、、事業環境が悪化すると、、

・大きなレバレッジをかけている分、転落も早いですね〜。。



やはり、、おっさんも含めですが、、、


・投資環境が悪化した場合に、乗り切れる!!ぐらいの、、

 → レバレッジコントロールが必要だと痛感しました。。



我々、個人投資家も含めて!!


『冬の時代』を乗り越えられる企業こそが!!


 → 強い企業なのでしょうね〜〜。。


いやいや、、

今回の金融恐慌、、

大きな代償を支払いましたが、、、

 → かなり勉強になりました♪



特に、、不動産業の場合は、、


多少、、ROEが下がろうとも、、

・不況時に備えた、自己資本こそが!!

 → 企業の身を守る♪手段なのでしょうね。。



さて、お話を戻します。


森ヒルズREITの株価は、


10月17日現在、

・287100円

一方で、

一株あたり純資産は、、

 → 573989円
ですから、、


『PBR=0.50』

 と、かなり割安です♪


配当利回りは、、

14000円×2回/年 ですから、、

 = 『9.7%』と、

かなりの高配当です♪



テナントの稼働率は、

・オフィス = 96.9%
・住宅 = 92.9%

 と、かなり順調。


しかし、、森ヒルズの物件は、

 → 高額のプレミア物件が多いことから、、


今回の金融恐慌により、、

 → 今後、短期的な稼働率低下が予想されます。。


何せ、、リーマンなど、、

外資系金融業を代表とした、

高給サラリーマンが、、現在、ピンチ!!ですからね〜〜。。


また、現在の借入金は、、

・長期 430億円
・一年以内返済の長期 150億円
・短期 200億円
・社債 100億円

 の合計880億円となっております。



森ビルによる増資が完了し、

短期的な資金調達に問題はないと思いますが、、


今後の森ヒルズ法人の財務戦略としては、、

・リファイナンス(債務借換え)リスクを軽減するとともに、、

・長期借り入れの比率を高めることで、運営の安定化を確保する!!


 という方針とのことです。


金融恐慌により、、

・資金の借り入れの厳しい環境が続きますから、、


 → 長期借入金へのシフトにより、

 → 経営の安定化を目指して欲しいですね♪



森ヒルズREITのまとめ♪

・総資産 1706億円
・純資産 745億円
・負債 880億円


・時価総額 457億円
・PBR=0.5倍





現在のREIT市場は、

まさに!!


買い手不在のパニック売り。。


・REITの親会社(スポンサー会社)の選別、体力があるか??
・REITの資金繰り、借換え不安の評価


 をすることで、

安心感を持って♪投資することができると思います。


さすがに!!現在の市況は、、

 → 割安になり過ぎでしょう。。


おっさんも、追加投資を検討しま〜す!!



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datou68 at 23:12│Comments(0)TrackBack(0) このエントリーをはてなブックマークに追加 REIT(リート) | 日本経済・政治

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